다가구주택과 다세대주택의 차이점과 임차인이 반드시 알아야 할 주의사항 (2025년 기준)
전세나 월세 집을 구하다 보면 ‘다가구주택’과 ‘다세대주택’이라는 용어를 자주 접하게 된다. 겉으로 보기에는 구조나 외형이 비슷해 보이지만, 이 두 주택 유형은 법적 성격과 권리 구조가 완전히 다르다. 이 차이를 제대로 이해하지 못한 채 계약을 진행할 경우, 보증금 보호와 관련해 예상치 못한 문제가 발생할 수 있다.
이 글에서는 2025년 기준으로 다가구주택과 다세대주택의 법적 차이, 등기 방식의 차이, 그리고 임차인 입장에서 반드시 주의해야 할 핵심 포인트를 정리한다.
1. 다가구주택이란 무엇인가
다가구주택은 하나의 건물 전체가 하나의 등기로 되어 있는 주택을 말한다.
건축법상 단독주택에 해당하며, 여러 세대가 거주하더라도 건물 소유자는 한 명이다.
다가구주택의 주요 특징은 다음과 같다.
- 건물 전체가 하나의 등기부등본으로 관리됨
- 각 세대별로 개별 등기가 없음
- 집주인 1명이 건물 전체를 소유
- 보통 3층 이하 규모
즉, 임차인은 “건물의 일부 공간”을 임차하는 구조다.
2. 다세대주택이란 무엇인가
다세대주택은 각 세대별로 독립된 등기가 가능한 공동주택이다.
외형은 다가구주택과 유사하지만, 법적으로는 아파트와 유사한 구조를 가진다.
다세대주택의 주요 특징은 다음과 같다.
- 세대별로 개별 등기부등본 존재
- 각 세대마다 소유자가 다를 수 있음
- 임차인은 특정 호수에 대해 계약
- 보통 4층 이하 규모
즉, 임차인은 “건물 전체”가 아니라 특정 세대 하나를 기준으로 계약하게 된다.
3. 가장 중요한 차이: 등기 구조
다가구주택과 다세대주택의 가장 큰 차이는 등기 방식이다.
- 다가구주택:
→ 등기부등본 1개 (건물 전체 기준) - 다세대주택:
→ 등기부등본 여러 개 (세대별 기준)
이 차이는 임차인의 보증금 보호에 매우 큰 영향을 미친다.
4. 보증금 보호 측면에서의 차이점
다가구주택의 경우
다가구주택에서는 다른 세대의 임차 보증금까지 함께 고려해야 한다.
경매나 공매가 발생하면, 건물 전체를 기준으로 보증금 변제 순위가 정해지기 때문이다.
즉,
- 내 보증금이 적더라도
- 다른 세대의 선순위 보증금이 많으면
보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있다.
이 때문에 다가구주택 계약 시에는
✔ 선순위 임차인의 보증금 규모
✔ 전체 보증금 합계
를 반드시 확인해야 한다.
다세대주택의 경우
다세대주택은 내가 계약한 해당 호수만 기준으로 판단한다.
- 해당 세대의 등기부등본 확인
- 해당 세대의 근저당·담보권 확인
다른 세대의 보증금이나 권리 관계는 원칙적으로 영향을 주지 않는다.
이 점에서 구조가 상대적으로 단순하다.
5. 계약 전 반드시 확인해야 할 사항
다가구주택 계약 시
- 건물 전체 등기부등본 확인
- 선순위 임차인 존재 여부
- 다른 세대의 보증금 규모
- 근저당 채권최고액
다가구주택은 보증금 총액이 집값을 초과하는 구조가 가장 큰 위험 요소다.
다세대주택 계약 시
- 해당 호수의 등기부등본 확인
- 소유자와 계약자 일치 여부
- 해당 세대에 설정된 근저당 여부
세대별 등기가 명확하기 때문에 확인 절차는 비교적 단순하다.
6. 외형만 보고 판단하면 안 되는 이유
다가구주택과 다세대주택은 외관만으로는 구분하기 어렵다.
같은 건물이라도 층·호수 구조가 비슷해 혼동하기 쉽다.
반드시 다음 중 하나로 확인해야 한다.
- 등기부등본
- 건축물대장
- 중개사의 설명 + 서류 확인
“빌라”라는 표현만 믿고 계약하는 것은 위험하다.
7. 임차인이 가장 많이 하는 오해
- “각자 집주인이 있으니까 다세대일 것이다”
- “호수가 있으니 개별 등기일 것이다”
- “보증금이 적으니 안전할 것이다”
이러한 판단은 모두 정확하지 않다.
주택 유형은 반드시 서류로 확인해야 한다.
8. 결론: 주택 유형 이해는 보증금 보호의 출발점이다
다가구주택과 다세대주택의 차이는 단순한 용어 문제가 아니다.
이는 임차인의 보증금 보호 구조와 직결되는 중요한 기준이다.
계약 전 주택 유형을 정확히 확인하고, 그에 맞는 점검 절차를 거치는 것만으로도 많은 임대차 분쟁과 금전적 손실을 예방할 수 있다. 주택 임대차 계약에서 가장 중요한 것은 조건보다 구조에 대한 이해라는 점을 기억할 필요가 있다.